A guerra dos índices: IPCA x IGPM

A pressão pela queda do Índice Geral de Preços-Mercado (IGPM) como parâmetro padrão no reajuste de aluguéis chegou ao Congresso. Nesta quarta-feira (7/4), a Câmara dos Deputados aprovou urgência para tramitação do Projeto de Lei 1.026/21, do deputado Vinícius Carvalho (Republicanos-SP), prevendo que o índice de reajuste previsto nos contratos não ultrapasse o Índice de Preço ao Consumidor Amplo (IPCA).

Ainda não há previsão de quando a matéria deve ser votada em Plenário, mas o desfecho interessa em especial lojistas e locadores, principalmente shoppings, que têm disputado na Justiça mudanças nos aluguéis em meio à pandemia e à aceleração do IGP-M. Até agora, o tema rendeu decisões divergentes.

Além dos atores tradicionalmente interessados na discussão, ela deve permear toda a sociedade brasileira, já que a Pandemia alterou, profundamente, os aspectos econômicos de diversas modalidades de contrato.

O IGPM-FGV, um índice inflacionário tradicionalmente eleito como referência para a correção de contratos de locação acelerou desproporcionalmente este ano. Em sua mais alta contagem este ano (2021), o IGP-M registrou 37,06% no acumulado de 12 meses, isto em Maio de 2021.

O IPCA-IBGE, por sua vez, vem em uma crescente, registrando em Setembro de 2021 seu maior valor, 10,25% no acumulado de 12 meses.

A diferença entre as ‘inflações’ medidas está, basicamente, nas métricas adotadas para os índices. Porque o IGPM é um índice voltado para a produção macroeconômica, ele reflete o custo da moeda (real/dolar) e os insumos que as indústrias e a agropecuária utilizam. É um índice que não reflete, assim, a atividade econômica e o custo real das famílias. Por sua vez, o IPCA é um índice composto por uma cesta de produtos/utilidades, como habitação, transportes, alimentos, etc. É um índice mais ‘proximo’ da realidade das famílias e reflete, como grupo de despesas, o consumo médio de famílias com rendimento monetário de um a 40 salários mínimos.

Apesar de nenhum dos dois índices estar vinculado a contratos, ante o principio da livre iniciativa, uma enormidade de processos judiciais vem discutindo o tema, procurando revisar contratos de locação pactuados antes da Pandemia para adequar-se à nova realidade de mercado.

“(…) o índice de correção é escolhido, livremente, pelos contratantes. Ou seja, por mais que o índice IGP-M seja costumeiro nas relações locatícias, nada impede que se opte por índice diverso.

Em outras palavras, em um sistema capitalista, que reconhece como seu ponto-chave o princípio da liberdade da iniciativa privada, os operadores econômicos (partes do contrato) são livres para dar aos seus contratos os conteúdos concretos que considerem mais desejáveis, bem como alterá-los posteriormente para readequá-los aos diferentes e, muitas vezes, imprevisíveis cenários econômicos e sociais que estejam vivenciando. O regulamento contratual resulta, assim, pela vontade concorde das partes, constituindo o ponto de confluência e de equilíbrio entre os interesses — normalmente contrapostos. Tal premissa parece importante para dar início à presente análise.”(1)

Temos hoje no Judiciário diversas decisões conflitantes, algumas a favor, outras contra: a autonomia privada contratual, base sólida do sistema contratual brasileiro, tem sido um norte para as decisões contrárias e, por sua vez, a relatividade dos contratos em tempos de crise tem sido o fundamento das decisões favoráveis.

Agora, o legislativo parece tomar partido na discussão, procurando ser o fiel da balança para situações futuras em casos semelhantes.

Nossa recomendação a nossos clientes tem sido analisar o tecido contratual para verificar as possibilidades de correção dos contratos, sempre elegendo fatores de racionalidade que podem impactar na decisão: valor de mercado do imóvel e da locação vigente (o preço de locações comerciais tem despencado, o que pode ajudar a negociar); perfil do imóvel e finalidade (a atividade econômica desenvolvida também é fator relevante quando se renegociam contratos) e, por fim, a prédisposição do locador em ver o contrato reequilibrado.

O que temos visto, com bastante frequência, é a boa vontade e disposição das partes em sentar e reajustar o acordado para que o cenário econômico não seja desastroso a ambos: que o locador mantenha sua renda e ocupação e que o inquilino possa continuar no exercício de sua atividade.

Para aquelas situações sem solução, resta ver o que o Judiciário dirá.

(1) https://www.conjur.com.br/2021-abr-11/giannakos-substituicao-igp-contratos-locacao